verzamelen van informatiebronnen aangaande de VvE

Wat is nu precies een VvE - Vereniging van Eigenaren?

Wat is een VvE?

Als een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, moet er een vereniging van eigenaars opgericht worden. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch (‘van rechtswege’) lid van die vereniging.

Wie een woning koopt, koopt in feite slechts de grond onder de woning en wordt door natrekking eigenaar van de woning. Bij hoogbouw is dit niet mogelijk, omdat niet meer van elke eenheid is vast te stellen bij welk perceel grond die behoort. In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. De verkrijger van een appartementsrecht wordt mede-eigenaar van de grond en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat, en verwerft bovendien het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).

De grond en het gebouw hebben nu dus meerdere eigenaren. Die eigenaren gezamenlijk vormen van rechtswege de Vereniging van Eigenaars (vaak afgekort tot “VvE”). Dit betekent dat men door de koop van het appartement automatisch lid wordt en dus niet het lidmaatschap kan weigeren. of opzeggen. Ook bij een bungalowpark kan sprake zijn van een VvE. Wanneer meerdere woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object (bijvoorbeeld omdat alle woningen gebouwd zijn op een parkeergarage), dan kunnen deze woningen worden verkocht als appartementsrecht. Het VvE-lidmaatschap eindigt wanneer men ophoudt appartementseigenaar te zijn. Dit is een belangrijk onderscheid met gewone verenigingen, waar lidmaatschap vrijwillig is.

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte.

Vereniging van Eigenaren
Door het kopen van een appartement bent u als appartementseigenaar van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Hierbij te denken aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.

Het bestuur
Als koper van een appartement en lid van een VvE krijgt u te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. In tegenstelling tot andere verenigingen bestaat het bestuur vaak uit een professionele bestuurder ook wel beheerder of administrateur genoemd. Bij kleine VvE’en kan een van de eigenaren de taak van de bestuurder op zich nemen. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen.

Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaren. Meestal wordt uit de leden een voorzitter gekozen die, volgens de splitsingsakte, over het algemeen niet veel meer bevoegdheden heeft dan het voorzitten van de vergadering.

Informatiebron: info@verenigingvaneigenaren.nl

VvE >Is dit wel realiseerbaar in verdichte wijken?

Verplichtingen VvE

Als u eigenaar bent van een appartement, moet u met de andere eigenaren in het appartementencomplex een Vereniging van Eigenaren (VvE) hebben. Een VvE:

De VvE-vergadering

In het splitsingsreglement staat meestal dat een VvE minimaal één keer per jaar moet vergaderen (binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar). In de akte of het reglement staan ook de regels voor de VvE-vergadering. Bijvoorbeeld hoeveel mensen aanwezig moeten zijn op de vergadering en hoe de uitnodigingen moeten worden verstuurd.

Wat doet de VvE-vergadering?

  • Alle besluiten nemen.
  • Het exploitatie-overzicht en de balans bespreken.
  • De begroting van het komende jaar vaststellen.
  • De servicekosten van het komende jaar vaststellen.

VvE-vergadering organiseren

De uitnodiging voor de vergadering moet minimaal 15 dagen (afhankelijk van uw splitsingsakte en splitsingsreglement) vantevoren schriftelijk worden verstuurd. Na de vergadering krijgen de VvE-leden de notulen.

VvE-leden kunnen ook zelf een vergadering bijeenroepen. Degenen die de vergadering aanvragen moeten wel minimaal 10 % van de stemmen vertegenwoordigen. U vraagt de vergadering aan bij de bestuurder. Als het bestuur niet voldoet aan het verzoek, mogen u en of de andere VvE-leden zelf een vergadering houden. Kijk voor de termijn waarbinnen het bestuur moet reageren in het splitsingsreglement.

Volmacht voor vergadering

Wie een VvE-vergadering niet kan bijwonen, mag een gemachtigde tijdens de vergadering namens hem/haar een stem laten uitbrengen. Sommige splitsingsreglementen schrijven voor aan wie een volmacht mag worden gegeven. Als hierover geen afspraken zijn gemaakt, kan de volmacht aan iedereen worden gegeven.

› Aandachtspunten VvE-vergadering

Reservefonds

Uit het reservefonds worden grote onderhoudswerkzaamheden betaald, zoals reparaties aan het dak. VvE's zijn al sinds 2008 verplicht geld te reserveren voor onderhoud. Alleen is die plicht nogal vrijblijvend. Er is nooit wettelijk vastgelegd hoeveel geld ze apart moeten houden. Minister Blok (Wonen) wil daarom dat VvE's vanaf januari 2017 elk jaar minimaal 0,5 % van de herbouwwaarde van het appartementengebouw in een reservefonds stoppen, of voor onderhoud sparen aan de hand van een Meerjarenonderhoudsplanning

Inschrijving Kamer van Koophandel

Iedere VvE moet zich inschrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK). Op de KvK-website vindt u een inschrijfformulier en informatie over de papieren die u hiervoor nodig heeft. Wijzigt het bestuur van uw VvE, dan moet u dit doorgeven aan de KvK. Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel kost eenmalig € 50

Informatiebron: Vereniging van Eigenhuis.

Opmerking: wat te doen bij verdichte wijken met de woningsplitsingen EN massale kamertjesverhuur.

VvE tijdelijk onbestuurbaar door woningsplitsingen

Tekst: Judith Schotanus.

In Den Haag worden de laatste tijd veel woningen gesplitst. Een (dubbele) bovenwoning of appartement wordt onderverdeeld in twee of meer zelfstandige woningen. Haacs redacteuren Tim de Boer en Judith Schotanus brengen aantallen in beeld en onderzoeken wat de impact is op de leefbaarheid in de wijken waar woningsplitsing veel voorkomt. Een van de onverwachte gevolgen is dat de Vereniging van Eigenaren (VvE) tijdelijk niet goed functioneert en er achterstallig onderhoud ontstaat.

Valkenbos is een van de wijken waar veel woningen gesplitst worden. Angela en John wonen in een benedenwoning aan de Valkenboslaan. De dubbele bovenwoning erboven werd verhuurd via een makelaar die volledige zeggenschap leek te hebben, maar geen machtiging van de eigenaar wenste te overleggen. Toen de bejaarde bewoonster vertrok is de woning verkocht aan een andere makelaar en gesplitst. Vervolgens zijn de twee nieuwe woningen van ongeveer 75m2 afzonderlijk verkocht. De verkoop en vervolgens de woningsplitsing heeft behoorlijk veel impact gehad op de bewoners van de benedenwoning. Omdat de oorspronkelijke twee woningen samen een VvE vormen, zijn zij direct betrokken bij de splitsing.

‘Ik dacht dat de VvE’s bedoeld waren om te zorgen voor goed onderhoud van het gehele pand en achterstallig onderhoud te voorkomen. De gemeente ondersteunt de actieve kleine VvE’s daarom. Door de onderhandse verkoop en de verbouwing ten behoeve van de splitsing kwam er echter van het gezamenlijk onderhoud niets terecht.’ vertelt Angela. ‘We zijn al bijna drie jaar bezig om het schilderwerk van de kozijnen op te starten. De makelaar wilde in afwachting van de verkoop niet investeren. Ook de tijdelijk eigenaar wilde niet meewerken. De externe bestuurder van de VvE uit Enschede had veel moeite om vergaderingen te beleggen en we konden zonder instemming van de bovenburen geen besluit nemen omdat we beide 50% stemrecht hebben. We hebben ook hulp ingeroepen van de gemeentelijke VvE balie, maar die konden ons niet verder helpen. Na verloop van tijd werd het schilderwerk natuurlijk steeds slechter en daardoor zijn we nu veel duurder uit. Uiteindelijk besloten we de eigen ramen aan de voorkant maar op onze kosten te schilderen. Dat ontslaat ons echter niet van de verplichting mee te betalen aan het onderhoud van de kozijnen van de bovenburen.’

‘Op een dag kwamen er bakstenen door de schouw naar beneden’

De ramen boven en de dakranden zijn nog steeds niet geschilderd. De verf van het kozijn op de eerste verdieping zit zichtbaar vol barsten en bladdert eraf. Het interieur van de gesplitste woningen daarentegen is wel helemaal opgeknapt. Angela heeft echter haar twijfels over de kwaliteit. ‘Op een dag’ zegt Angela, ‘kwamen er bakstenen door onze schouw van de schoorsteen naar beneden. Als ze dat niet goed dicht hebben gemaakt kan dat gevaarlijke situaties opleveren. Ook de kwaliteit van de dragende balk is discutabel en het dak lekt nog steeds.’

De gemeente controleert dit soort verbouwingen niet. Er is wel en vergunning aangevraagd maar de makelaar begon al met de werkzaamheden voor ze officieel eigenaar waren en voordat er een startverklaring was afgegeven. Daar staan geen sancties op. In het onderzoek naar de afgegeven vergunningen voor splitsing van woningen zien we dat dit vaker gebeurt en ook dat er vergunningen worden aangevraagd voor legalisatie achteraf.

DSC_0292-4

Via de VvE en de welstand hebben Angela en John wel kunnen tegenhouden dat er een nieuw balkon direct boven hun tuin gemaakt werd – dat zou naar hun idee te veel overlast en inkijk opleveren. Makkelijk ging dat niet volgens Angela. ‘Je voelt je machteloos omdat je met regels te maken krijgt die soms volkomen onlogisch lijken. De gemeente moet controleren, maar kan eigenlijk niks doen en komt niet ter plekke kijken. Anderen, zoals onroerend goed handelaren lijken het voor het zeggen te hebben en handelen vooral in eigen belang. Dat is niet altijd het gezamenlijk belang van de VvE. Ook een geplande uitbouw en vernieuwing van de keuken is al 3 jaar niet mogelijk. Als andere eigenaar kun je weinig en heb je geen zeggenschap over het onderhoud en wijzigingen van het pand. Het gaat wel om je eigen huis, je thuis.’ Om te voorkomen dat ze helemaal afhankelijk zouden worden van nieuwe bovenburen, met één derde stemrecht zijn ze daarom niet akkoord gegaan met splitsing van het stemrecht van de bovenwoning in de VvE. Ze hebben een recht van 50% behouden. Voor de andere 50% is met een subsplitsing geregeld dat beide nieuwe eigenaren samen één stem hebben in de VvE.

Juist bij verdichting is het van belang dat de leefbaarheid in de stad op peil blijft

Angela: ‘Misschien zouden iets grotere VvE’s met meerdere naast elkaar gelegen woningen beter functioneren. Een kleine VvE met maar twee woningen is lastig als de ene eigenaar er niet zelf woont en hele andere belangen heeft dan de andere.’ Met de nieuwe bewoners van de twee woningen boven hen hebben Angela en John inmiddels goed contact. ‘Hopelijk kan binnenkort eindelijk het achterstallig onderhoud en schilderwerk van de kozijnen worden aangepakt en het dak goed worden gerepareerd.’

Woningsplitsing is een van de manieren waarop de stad nu wordt verdicht. Het onderwerp komt dan ook aan de orde bij de discussies rond Agenda Ruimte voor de Stad. Juist bij verdichting is het van belang dat de leefbaarheid in de stad en daarmee ook het onderhoud van woningen op peil blijft en wordt meegenomen in de discussie. Het functioneren van (kleine) VvE’s is echter een ander beleidsterrein binnen de gemeente. Daarnaast zou het bijvoorbeeld ook betekenen dat zittende bewoners via de VvE moeten gaan meebetalen voor het onderhoud van nieuwe dak opbouwen als bestaande woningen worden uitgebouwd. Het zou goed zijn als ook die regelgeving wordt geëvalueerd en geactualiseerd.

Het interview vond plaats in juni 2015. De namen Angela en John zijn gefingeerd en de foto’s zijn van een andere locatie.

Informatiebron: HAACS

 

Hallo!
Probeer uw eigen website te maken, net als ik! Het is makkelijk en u kunt het gratis proberen
ADVERTENTIE